OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思diē)并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不到(dào)女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面(miàn)临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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