近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市(社日节是什么节日 社日节是农历几月初几shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二社日节是什么节日 社日节是农历几月初几级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露社日节是什么节日 社日节是农历几月初几预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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